Gli interventi edili di ristrutturazione condomini sono sempre una bella sfida per gli esecutori specializzati del settore, in quanto sono un concentrato di difficoltà di varia natura.
La distinzione importante tra ristrutturazione condomini e costruzione appartamenti sta nel fatto che nel primo caso si interviene in immobili esistenti già abitati dai proprietari, mentre nel secondo caso si tratta di una vera e propria operazione immobiliare in cui si vende ciò che si realizza.

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Le principali difficoltà nella ristrutturazione edilizia dei condomini

La difficoltà maggiore nei lavori di ristrutturazione di condomini è che il condominio è l’insieme di tante persone con esigenze, capacità e sogni differenti. Riuscire a soddisfarli tutti non è sempre possibile, nonostante tutta la caparbietà, l’impegno e la buona gestione che un amministratore di condomini possa avere: la soddisfazione di tutti non è, infatti, una meta facile da raggiungere. Tale difficoltà è determinata sostanzialmente dal fatto che le proprietà delle singole unità che compongono il condominio possono avere scopi diversi, possiamo ad esempio ritrovarci ad avere a che fare con:

• il proprietario che ci vive e che vorrebbe il meglio,
• il proprietario che ci vive e che non vorrebbe mai spendere nulla,
• il proprietario che affitta la singola unità e che può avere un interesse puramente economico,
• il proprietario che può avere interesse nel mantenere manutenuto l’immobile per conservare un certo decoro dello stesso.

Quindi, considerando il mix di tali prospettive diverse, il risultato è che se si soddisfa un certo tipo di cliente si finirà per scontentarne un altro. Questa situazione influenza la scelta dei professionisti o imprese che andranno ad operare nell’immobile sia per interventi di manutenzione ordinaria che straordinaria.
Molto spesso, inoltre, quando vengono raccolte le offerte per dei lavori che si andranno ad appaltare, si presenta una tipica situazione: i condòmini cercano di proporre professionisti o tecnici conoscenti. Questo sicuramente porta ad un maggiore numero di offerte, tuttavia, se non coordinate dall’amministratore quale figura competente in materia, si rischia che l’offerta finale venga redatta a seconda della visione del singolo condòmino che ha interpellato il professionista.
Quindi nel nostro caso e come consiglio a tutti i condòmini è che quando si richiede un preventivo per lavori riguardanti un condominio da parte di un singolo proprietario, lo stesso metta in contatto il professionista da lui interpellato con l’amministratore, in quanto quest’ultimo è in grado di specificare più dettagliatamente i lavori richiesti.
Altro aspetto importante che un condòmino deve sempre tenere in considerazione nella scelta dell’impresa è: valutare le dimensioni della stessa e l’esperienza che può dimostrare nell’aver eseguito interventi simili, il tutto comunque in base alla portata dei lavori che si andranno realizzare. Nel caso di interventi maggiori, poi, è sempre bene richiedere anche l’eventuale costo per il rilascio di una polizza postuma per le opere eseguite, prestando attenzione che tale polizza copra sia i materiali che la parte esecutiva per quegli eventuali interventi di rispristino, che – si spera mai – siano ritenuti necessari per rimediare a difetti o opere mal eseguite, contribuendo ad aumentare il valore oggettivo dell’immobile stesso, sia del condominio che della singola unità.

Consigli per la costruzione e la ristrutturazione di condomini

Dal punto di vista tecnico le opere edilizie più comuni nei condomini sono:

• gli interventi di rifacimento e/o manutenzione della copertura,
• il ritinteggio facciate, anche in occasione dei nuovi incentivi BonusFacciate,
• la riqualificazione energetica dell’immobile mediante realizzazione di nuovi isolamenti nell’intero involucro dell’immobile, anche in occasione dei nuovi incentivi SuperBonus 110%,
• la sostituzione di serramenti e/o l’impianto di riscaldamento/raffrescamento.

A seguire riportiamo alcuni consigli pratici per gestire al meglio gli interventi edilizi e di conservazione dei condomini, in particolare: la tinteggiatura degli esterni interni, il rivestimento a cappotto e l’impermeabilizzazione delle terrazze.

Interventi edilizi e di conservazione dei condomini: la tinteggiatura degli esterni

Il primo consiglio, a partire dalle nostre competenze in ambito edile, riguarda gli interventi di tinteggiatura nei condomini: non si deve credere che la nuova pittura possa nascondere le cavillature presenti nei prospetti dei fabbricati. Le stesse cavillature, infatti, sono spesso dovute a movimenti dei materiali causati dalla variazione di temperatura che avviene durante i cambi di stagione o per lo sbalzo termico tra il giorno e la notte, tipico del periodo estivo.
Siamo convinti che la soluzione risieda nella natura del problema e, per questo, scoraggiamo fermamente chiunque asserisca o possa credere che “una mano di pittura” possa risolvere il problema delle cavillature oltre ad un altro problema che si manifesta soprattutto nelle pareti a nord, quello dell’umidità; inoltre, se la pittura esistente è in fase di distacco, la stessa dev’essere raschiata via o isolata, altrimenti come conseguenza la nuova tinteggiatura manifesterà lo stesso comportamento di distacco.
In questo caso, la soluzione non è applicare una nuova pittura antimuffa, che limita solo in parte il problema e solo per un periodo, ma è risolvere il punto di rugiada che si crea sulla superficie esterna dei paramenti murari. Si può quindi per questo procedere con l’installazione di un isolamento esterno (tipo rivestimenti a cappotto) del paramento murario che mantiene una temperatura di superficie più calda evitando l’appoggio di umidità.

Interventi edilizi e di conservazione dei condomini: il rivestimento a cappotto

Gli interventi edilizi di rivestimento con cappotto termico, caratterizzati dall’installazione di lastre di materiali di vario tipo, devono comunque rispondere ad un calcolo termotecnico e rivelano numerosi vantaggi: oltre ad aumentare l’isolamento termico dell’immobile, sono utili a bloccare il manifestarsi di cavillature dovute al variare delle temperature nei cambi di stagione.

Interventi edilizi e di conservazione dei condomini: impermeabilizzazione di terrazze e poggioli

Altro aspetto tecnico da non sottovalutare negli interventi nei condomini sono le impermeabilizzazioni delle terrazze e/o poggioli.
Se l’impermeabilizzazione di poggioli e terrazze non è stata eseguita ai tempi di costruzione dell’immobile, è un intervento utile da realizzare in fase di ristrutturazione del condominio stesso. Questo intervento permetterà di evitare nel tempo il distacco delle piastrelle e il distacco dei marmi lungo il bordo dei terrazzi stessi. Il fenomeno del distacco di piastrelle e marmi è, infatti, causato dall’infiltrazione dell’acqua nei massetti sottostanti che nel periodo freddo gela creando i fenomeni di separazione di questi pavimenti, oltre al deterioramento del solaio della terrazza stessa.
Un ulteriore elemento di degrado, che si può rimediare grazie ad interventi edilizi accurati, è il ripristino dei cementi armati. Nelle strutture in cui il cemento è stato volutamente lasciato a vista, infatti, a causa dell’infiltrazione dell’acqua (come già visto per le terrazze) si possono manifestare fenomeni di distacco del calcestruzzo a copriferro e questo può portare alla luce i ferri armo strutturali. Si consiglia in questo caso un intervento mirato per la protezione degli acciai e la ricostruzione delle parti in cemento armato, eseguito applicando cicli di lavorazione certificati e sperimentati dalle varie case produttrici di tali prodotti.

Per ulteriori delucidazioni, informazioni e/o preventivi sulla costruzione, conservazione e ristrutturazione edilizia di condomini non esitare a contattarci.