Le difficoltà nel valutare e preventivare le opere di ristrutturazione

Quando una persona racconta di aver fatto eseguire un intervento di restauro o ristrutturazione di un immobile, descrive spesso anche la propria disavventura in merito al maggiore onere economico a cui ha dovuto far fronte per raggiungere il risultato atteso, senza dunque rispettare il budget che si era prefissata inizialmente.
Come professionisti dell’edilizia, noi di F.lli Marchetti siamo spesso impegnati in ristrutturazioni e restauri. Attingendo alla nostra esperienza, uno tra i primi consigli che diamo nostri clienti è che qualsiasi intervento edile costa e, quando viene coinvolto un professionista del settore, è necessario prestare attenzione perché qualsiasi variazione a una lavorazione o a un particolare costruttivo può comportare una importante differenza economica.

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Valutare un intervento di ristrutturazione e restauro non è sempre facile, soprattutto in fase progettuale. Negli interventi di restauro e ristrutturazione profonda, in cui si mette mano anche alle strutture, ci si ritrova spesso a scontrarsi con la situazione in cui le strutture esistenti si mostrano differenti da quanto ipotizzato in fase iniziale.
Questo scenario si delinea, nella maggior parte dei casi, nel momento preciso in cui vengono terminate le opere di demolizione, che portano a nudo le parti strutturali dell’immobile. Solo in questa fase si appura, infatti, se le valutazioni progettuali iniziali siano applicabili o se si sia invece costretti a eseguire una riprogettazione o integrazione progettuale con successivi cicli di lavorazione differenti, che comporteranno inequivocabilmente un maggiore dispendio economico per il committente.
Al momento dell’esecuzione di opere di ristrutturazione, un committente può affrontare situazioni differenti tra loro. Presentiamo di seguito due esempi, tratti dalle tante situazioni che possono realmente verificarsi:

• si può trovare di fronte a piccoli interventi di adeguamento sismico, come ad esempio il ritrovamento di una canna fumaria all’interno di un muro (con il possibile aggravio che la condotta sia in amianto in quanto installata ai tempi in cui era permesso l’uso di tale materiale). Questo comporta la necessaria eliminazione della stessa con una ricucitura del muro;
• un altro esempio è il tamponamento di una finestra realizzato con un sistema costruttivo differente rispetto al resto del paramento murario. In questo caso è necessaria la demolizione del tamponamento esistente per realizzare un nuovo tamponamento con lo stesso sistema costruttivo del restante muro, al fine di garantire una omogeneità nel comportamento sismico.

In alcuni casi, invece, ci si ritrova con una situazione strutturale molto differente rispetto a quanto inizialmente ipotizzato oppure con una situazione in cui è evidente una carenza strutturale molto importante e quindi c’è la necessità di una riprogettazione strutturale profonda, che comporterà dei maggiori costi economici. Ad esempio, una muratura molto fatiscente in cui la malta di allettamento si presenta priva di qualsiasi legante e che costringe l’applicazione di intonaci armati. Oppure la completa assenza di cordonatura all’altezza degli appoggi di una copertura (magari in legno), che obbliga poi l’installazione di fasciature con cicli FRP/FRCM o altri sistemi presenti nel mercato.

[/fusion_tab][fusion_tab title=”2. L’analisi preventiva della situazione strutturale” icon=””]

Per evitare problematiche in corso d’opera, l’unica soluzione è riuscire ad effettuare dei sondaggi e delle analisi in maniera più attenta possibile già in fase progettuale. Questo approccio risulta tuttavia spesso di difficile attuazione. L’immobile, infatti, può essere abitato e quindi si preferisce evitare di fare i sondaggi che sono comunque interventi invasivi. Un altro motivo è la non volontà da parte di clienti o professionisti di effettuare questo tipo di analisi, per non essere costretti a preventivare ai committenti una spesa troppo sostanziosa sin dalla fase iniziale, rischiando che l’idea dell’intervento venga poi completamente abbandonata.
In alcuni casi, invece, i sondaggi effettuati si sono dimostrati “falsi”, e mostravano una situazione strutturale differente dalla realtà, dove la restante parte delle strutture differiva nei dimensionamenti o nella tipologia, per modifiche all’immobile avvenute in epoche diverse.
Bisogna considerare poi che solo a partire dagli ultimi tre decenni esiste un dato storico certo della progettazione strutturale degli interventi effettuati. È per questo che oggi progettare un intervento di restauro e ristrutturazione su immobili più vetusti senza avere la progettazione nel tempo, obbliga i professionisti a fare solo delle ipotesi.
Per esempio, un edificio in cui la parte strutturale portante è solo la muratura, può presentare diverse sorprese in fase operativa, mentre per le strutture a telaio in cemento armato tale problema si riduce notevolmente, in quanto trattasi di strutture di più recente realizzazione per cui esistono delle progettazioni iniziali, depositate presso gli organi preposti a seconda del periodo costruttivo.

L’aspetto strutturale che abbiamo potuto vedere nel corso della nostra esperienza, lavorando anche negli interventi post-sisma prima a L’Aquila e poi in Emilia Romagna, sembra non essere preso in considerazione in modo attento al di fuori delle popolazioni colpite da questi grandi eventi naturali. Se entriamo nel dettaglio, infatti, vediamo lo svilupparsi di progettazioni atte a rispondere a quanto previsto dalle normative, senza tuttavia prendere in considerazione interventi più generali anche se più importanti che darebbero maggiore risultato strutturale. Se le strutture di un edificio fossero adeguate e migliorate in modo profondo, infatti, si avrebbe un ulteriore vantaggio: gli eventuali futuri interventi di ristrutturazione potrebbero essere ridotti e/o circoscritti ai soli aggiornamenti estetici, distributivi o energetici.

Per ristrutturazioni semplici si intendono quegli interventi che si limitano a una nuova rimodulazione degli spazi interni, a un restyling degli interni o esterni o alla sostituzione di qualche elemento funzionale (ad esempio: infissi, caldaia ecc.). Per questo tipo di interventi la difficoltà nella valutazione economica può avvenire per diversi motivi.

1. Il primo motivo riprende un po’ il concetto già espresso precedentemente per l’opera strutturale. Quando si demoliscono o rimuovono le finiture presenti, si mettono in evidenza delle situazioni di fatto, diverse o non proprio previste rispetto a quelle ipotizzate inizialmente. La tipica situazione che rientra in questo caso è la demolizione di una pavimentazione che è stata, per modalità costruttive differenti, applicata in epoche successive e incollata direttamente nella soletta dei solai. Questa impedisce lo spazio fisico per installare poi i nuovi isolanti o lo spazio necessario per eseguire un nuovo massetto di adesione sottostante. Tale situazione comporta valutazioni tecniche differenti e/o l’applicazione di massetti a basso spessore dai costi più elevati.

2. Un altro esempio, purtroppo molto frequente, è l’impossibilità di riciclare l’impianto distributivo del sistema di riscaldamento all’interno dell’appartamento in quando lo stesso si presenta molto spesso deteriorato in alcuni punti tanto da risultare più conveniente cambiarlo, aumentando di conseguenza l’importo di spesa per il committente.

La valutazione tecnico-economica iniziale dei lavori di restauro o ristrutturazione può complicarsi anche per motivi più semplici. Ad esempio: l’intervento progettato è limitato solo ad alcuni locali o a parziali porzioni di immobile a causa di un ridotto budget economico (per necessità o volontà del committente), oppure si rinuncia a sostituire delle componenti di un’abitazione, tipo serramenti interni o esterni e/o pavimenti. Tali scelte comportano un maggiore impegno, sia per il progettista che per l’appaltatore, nel dare un valore economico di offerta agli interventi in oggetto. In questo caso, infatti, non si ha idea dell’entità del maggiore onere da aspettarsi in fase realizzativa, che comprende il coordinamento del mantenimento dell’integrità di alcuni elementi non oggetto di sostituzione e/o modifica o il coordinamento dell’unione di elementi nuovi con gli esistenti.
Un esempio a questo proposito: il manto di copertura non è stato considerato nelle verifiche e/o nelle sostituzioni poiché rimaneggiato solo 10 anni prima. Questo dovrebbe, invece, essere stato valutato, considerando ad esempio l’intervento degli impiantisti, che necessitano di indicazioni su dove passare la nuova canna fumaria perché quella esistente non rispetta le normative del momento oppure dove installare il nuovo palo dell’antenna o i pannelli fotovoltaici. Oppure ci si rende conto che, vista la presenza dei ponteggi esterni installati per eseguire le nuove pitture, ma allo stesso tempo utili anche all’accesso del tetto, sarebbe opportuno rifare anche il manto di copertura. E così, a metà dell’opera, si decide di rifare la copertura, andando a mettere mano al portafoglio del committente.

La nostra esperienza vuole anche raccontare che tale tipologia di interventi porta a mettere in evidenza solo alla fine dei lavori gli elementi non oggetto di intervento i quali, messi a confronto con le parti restaurate, risultano subito vecchi e superati e finiscono col deludere il committente che si aspettava un risultato più omogeneo.

Altra motivazione della complessità nel fornire una valutazione tecnico-economica iniziale per dei lavori di restauro o di ristrutturazione è data dalla difficoltà di interloquire con le varie persone coinvolte.
Un intervento edile è il matrimonio di varie figure professionali, che devono interagire tra loro allo scopo di soddisfare le richieste del committente; molto spesso però tali rapporti “costretti” nascono con difficoltà in quanto la visione o le necessità di alcune professionalità possono risultare differenti.
La soluzione è molto semplice: sin dalla fase progettuale deve crearsi una fiducia tra tutte le parti coinvolte, che devono interloquire molto trasparentemente. Ogni figura coinvolta dovrebbe, inoltre, essere consapevole che non può sempre conoscere a fondo ogni aspetto della materia tecnico costruttiva. Per questo c’è sempre da imparare.
L’offerta viene formulata dall’impresa dopo la redazione del progetto e di un computo metrico estimativo che è la risultante progettuale della parte architettonica, strutturale e termotecnica. Capita spesso, però, che tale operazione avvenga senza nemmeno conoscere il committente o gli altri professionisti coinvolti.
Nel momento in cui poi l’offerta si trasforma in lavoro bisogna rendere costruibile quanto progettato e da questo momento in poi qualsiasi omissione progettuale, qualsiasi errore di progetto o qualsiasi errore commesso dall’impresa edile, dev’essere messo in luce e chiarito. In questo momento si capisce la volontà, la conoscenza e la voglia di risolvere tali problematiche nel rispetto del committente e della personale professionalità. Vanno evitati personalismi, sensi di superiorità tra le figure professionali, atteggiamenti ostativi o finalizzati a scaricarsi a vicenda le responsabilità e quindi screditare gli altri professionisti.

Ricordiamo, infine, che in qualsiasi intervento edile, il mancato rispetto il budget iniziale dei lavori può essere dovuto anche semplicemente a delle scelte diverse che il committente compie a lavori già iniziati. Dal momento che oggi il mercato offre molte tipologie di finiture sempre più personalizzate, è facile lasciarsi convincere e scegliere materiali più innovativi e alla moda o con un appeal estetico apparentemente maggiore e quindi inevitabilmente più costosi.

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